La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 encadre depuis le 1er juillet 2015, la facturation des honoraires du syndic de copropriété. Elle impose aussi au syndicat de copropriété de distinguer quelles sont les prestations couvertes par le forfait annuel, et celles facturées en supplément. Cette loi aussi appelée Duflot II, amendée par la loi Macron II, définit la liste des prestations englobées par le forfait annuel, au sein de l’annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Ainsi, le forfait annuel couvre les frais de gestion courante de la copropriété, son assurance copropriété, sa maintenance et son entretien, mais aussi la préparation et la tenue des assemblées générales. Le forfait couvre aussi la majorité des actes d’administration telle que la comptabilité, la gestion des comptes bancaires, ou encore la tenue des archives.
La rémunération des frais supplémentaires invoqués par un syndic professionnel, est encadrée par l’article 55 de la loi ALUR. Cet article de loi a été élaboré afin de mettre un terme aux abus lors de circonstances exceptionnelles. Par exemple, en cas de sinistre, règlement de contentieux, recouvrement des impayés, ou tenue de réunions extraordinaires. Comme évoqué précédemment, l’annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définit la liste des prestations couvertes par le forfait annuel.
La loi ALUR à l’origine de la hausse des honoraires des syndics
Malgré un durcissement du cadre juridique, les honoraires du syndic professionnel de copropriété se sont littéralement envolés ces dernières années. Ainsi selon une récente étude, entre l’année 2017 et 2018, la hausse a été de 10 % en moyenne. La hausse s’est faite plus particulièrement ressentir dans les petites copropriétés de moins de 10 lots. Les professionnels du secteur expliquent que cette hausse des honoraires du syndic sur les petites copropriétés, est un effet pervers de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové.
Le directeur d’un cabinet de gestion expliquant « La multiplication des dispositions obligatoires qui s’appliquent aussi aux petites copropriétés, comme l’immatriculation des copropriétés ou le fonds travaux obligatoire, a provoqué cette hausse importante des honoraires de gestion ». Dès lors, certains syndics de copropriété préfèrent abandonner la gestion de ces petites copropriétés jugées peu rentables car nécessitant une charge de travail quasiment équivalente à une grande copropriété. Les défenseurs de la loi estiment tout de même que celle-ci a permis grâce à la mise en concurrence de faire baisser les coûts.Plus d’informations sur le rôle et mission du syndic ici.
Comment est fixé le montant des honoraires d’un syndic ?
Malgré l’introduction de plus de transparence par le législateur. Le montant des honoraires du syndic professionnel est libre. La tarification n’est donc pas soumise à réglementation. Celle-ci est entérinée après un débat sur les différentes propositions entre les copropriétaires et le conseil syndical. Cette étude préalable de mise en concurrence permet d’analyser les propositions des syndics retenus, de les comparer, voire d’entamer une négociation sur leurs tarifs forfaitaires. La tarification des honoraires du syndic retenu est ensuite acceptée par vote lors d’une assemblée générale.
La facturation des honoraires du syndic pour des travaux de conservation et d’amélioration de la copropriété est basée sur un pourcentage du montant hors-taxes des travaux réalisés. Ce pourcentage est dégressif en fonction de l’importance des travaux à réaliser sur l’immeuble. Des dispositions spécifiques encadrent les travaux importants, tels que la réfection ou l’amélioration du bâtiment. Leur vote se fait lors d’une assemblée générale, et leur financement via des appels de fonds séparés de ceux pour les charges courantes.
Depuis la loi du 22 mars 2014, la rémunération doit être fixée dans le projet de résolution, dès lors celle-ci peut être négociée plus facilement par le conseil syndical. La réalisation de gros travaux nécessite un travail de préparation conséquent, et une implication importante du syndic pour les mener à bien. Pour info, la rémunération du syndic se situe généralement entre 2 et 5 % du coût des travaux.