Un local commercial doit en permanence se prêter parfaitement à l’exercice de l’activité du commerçant. Le mauvais état des lieux peut en effet porter un coup d’arrêt à son commerce ou engendrer son ralentissement. Les problèmes de réfection ou d’entretien doivent donc rapidement être réglés pour éviter ces préjudices. Mais qui du bailleur ou du locataire doit prendre en charge ces dépenses lorsque les cas d’entretien s’imposent ?
Quelle est répartition des dépenses pour les travaux d’entretien dans un local commercial ?
Le contrat de bail doit clairement exprimer la répartition des travaux dans un local commercial entre le propriétaire et le locataire. L’acte doit faire ressortir dans ses dispositions les tâches d’entretien qui reviennent à chaque partie. Lors de la rédaction du contrat, il faut éviter de rédiger des clauses en des termes équivoques, imprécises, confuses, contradictoires ou inadaptées à l’usage du local.
Il pèse sur le propriétaire l’obligation d’entretenir son immeuble pour qu’il soit conforme à l’utilisation du local tel qu’inscrite dans le bail. Le bailleur prend en charge les grosses réparations évoquées par l’article 606 du Code civil. Il s’agit de la réparation des toitures entières, des poutres, des voûtes, des digues, des clôtures, des gros murs et aussi des murs de soulèvement. Ces dépenses sont effectuées par le propriétaire et non par le locataire, sauf textes dérogatoires.
Quant au locataire, il s’occupe uniquement des réparations locatives, c’est-à-dire les usures courantes ou les menus entretiens couvrant certaines parties du lieu telles que les portes, les vitres, les appareils de chauffage, les moquettes, la peinture, les fermetures de boutique, les serrures, les targettes.
La répartition des tâches est donc fonction de leur nature ou de leur ampleur. S’agissant des travaux urgents prévus par le Code civil en son article 1724, on peut dire que ces dépenses touchent à la modernisation des installations de distribution d’eau et de chauffage, ainsi qu’à la réfection du local en vue de sa valorisation. Ils sont à la charge du bailleur qui ne doit pas attendre la fin du bail pour les exécuter.
L’exécution des rénovations urgentes ne doit pas durer plus de vingt et un jours (21) au risque de faire subir des dommages au commerçant. En cas d’éventuels désagréments, le locataire peut exiger une indemnité ou un rabais du loyer pour préjudices causés par les entretiens effectués par le propriétaire.
En principe, les dépenses de réparations dues à l’ancienneté ou un cas de force majeure (vents violents, inondation, tremblement de terre, etc.) ne sont pas à la charge du locataire. Toutefois, les cocontractants peuvent consentir dans le contrat de déroger à cette règle.
Pour les travaux de mise aux normes consistant à aligner le bâtiment sur les normes de construction en vigueur, les dépenses d’entretien reviennent au bailleur à qui l’Etat demande des comptes. Ces rénovations visent à respecter les exigences d’hygiène et de sécurité imposées par l’administration (article 1719-2 du code civil). Une dérogation est permise sur certains points, uniquement pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014. Le contrat de bail dans ce cas peut permette le transfert partiel ou total de ces rénovations au locataire. Les clauses doivent cependant porter sur l’installation classée et l’usage des locaux.